Договор аренды является одним из самых распространенных и часто используемых договоров как в отношениях между юридическими, так и физическими лицами. Отношения найма регулируются главой 58 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК), § 5 главы 30 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК), Законами Украины «Об аренде земли» и «Об аренде государственного и коммунального имущества». Рассмотрим особенности, которые необходимо учитывать при заключении договоров аренды.

По договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок. Договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Исчерпывающего перечня относительно существенных условий договора аренды законодательство не содержит, но по анализу статей ГК можно сделать вывод, что существенными являются условия о предмете договора, плате за пользование, сроке такого пользования.

Договор аренды заключается в письменной форме. Но иногда этого недостаточно. Нотариальному удостоверению подлежит договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более, договор найма государственного или коммунального имущества сроком более чем на 5 лет в случае заключения по результатам электронного аукциона. Также нотариально удостоверяется договор аренды транспортного средства, если одной из сторон является физическое лицо. Право аренды земельного участка требует государственной регистрации.

Предметом договора найма может быть только непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании. Чаще всего это недвижимость, земельные участки, транспортные средства, оборудование, имущественные права и тому подобное. По данному договору право собственности не переходит от одной стороны к другой, а только предоставляется временное право пользования. Поскольку предмет должен иметь индивидуальные признаки, в договоре необходимо указывать точные характеристики имущества, предоставляемого в аренду (технические характеристики оборудования, марку, цвет, номер автомобиля, площадь помещения и т.д.). Кроме этого необходимо указать стоимость имущества. Оценку имущества стороны могут провести как самостоятельно по восстановительной стоимости, так и обратиться к специалистам. Исключением является аренда государственной и коммунальной собственности, в этом случае оценка производится в соответствии с Методикой оценки объектов аренды, утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины № 629 от 10.08.1995 года.

Плата за пользование имуществом, по общему правилу, вносится ежемесячно, но по договоренности сторон в договоре можно закрепить другую периодичность. Договором могут быть закреплены другие платежи, например, возмещение стоимости коммунальных услуг в случае аренды помещений. Кроме этого, соглашением может быть предусмотрено внесение гарантийных платежей для погашения штрафных санкций за невыполнение арендатором его обязательств или возмещения упущенной выгоды в случае досрочного расторжения договора. Арендная плата может предусматриваться с учетом ее индексации, условия начисления которой закрепляются в договоре. Если же арендуется государственное или коммунальное имущество, индексация производится в порядке, установленной методике, утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины № 786 от 04.10.1995 года.

Стороны в договоре самостоятельно решают на какой срок заключается договор, если это прямо не указано, считается, что он заключен на неопределенный срок. В то же время законодательство содержит исключения. Срок действия договора аренды земли не может превышать 50 лет, а срок договора аренды коммунального или государственного имущества не может составлять менее пяти лет, кроме случаев, определенных Порядком передачи имущества в аренду. Обратите внимание, что договор субаренды не может быть заключен на срок дольше, чем срок действия договора аренды. Также в договоре стороны вправе предусмотреть возможность продления срока действия договора аренды, или наоборот - его досрочного расторжения. После окончания срока аренды арендатор должен вернуть имущество арендодателю в том состоянии, в котором его получил с учетом нормального физического износа.

Заключая договор аренды, арендодателю необходимо закрепить каким образом арендатор может использовать имущество, передаваемое, для предупреждения спорных ситуаций в будущем. Также в договоре найма можно предусмотреть сроки, в которые арендодатель (или по договоренности арендатор) должен провести капитальный ремонт переданного имущества, обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии (текущий ремонт) возлагается на арендодателя, по общему правилу. В договоре стороны также могут предусмотреть условия улучшения имущества, а также кто несет соответствующие расходы.

Также есть определенные особенности, если арендодателем по договору аренды является физическое лицо-предприниматель. Предоставлять имущество в аренду плательщики единого налога 1 группы не могут, плательщики единого налога группы 2 могут предоставлять имущество в аренду только плательщикам единого налога и населению. Плательщики единого налога группы 3 могут предоставлять в аренду имущество любым юридическим и физическим лицам.

Итак, в договоре аренды следует четко прописать все условия, при которых имущество будет предоставляться в аренду. Если учитывать все вышеперечисленные особенности аренды, Вам непременно удастся предотвратить возникновение нежелательных ситуаций и недоразумений.