Договір оренди є одним з найбільш розповсюджених і часто використовуваних договорів як у відносинах між юридичними, так і фізичними особами. Відносини найму регулюються главою 58 Цивільного кодексу України (далі - ЦК), § 5 глави 30 Господарського кодексу України (далі - ГК), Законами України «про оренду землі» та «Про оренду державного та комунального майна». Розглянемо особливості, які необхідно враховувати при укладанні договорів оренди.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Договір вважається укладеним, коли між сторонами досягнуто згоди з усіх істотних умов. Вичерпного переліку щодо істотних умов договору оренди законодавство не містить, але з аналізу статей ЦК можна дійти висновку, що істотними є умови щодо предмету договору, плати за користуванням, строку такого користування.

Договір оренди повинен укладатися у письмовій формі. Але інколи цього недостатньо. Нотаріальному посвідченню підлягає договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше, договір найму державного чи комунального майна строком більше ніж на 5 років у разі укладення за результатами електронного аукціону. Також нотаріально посвідчується договір оренди транспортного засобу якщо однією зі сторін є фізична особа. Право оренда земельної ділянки потребує державної реєстрації.

Предметом договору найму може бути тільки неспоживча річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні. Найчастіше це нерухомість, земельні ділянки, транспортні засоби, обладнання, майнові права тощо. За даним договором право власності не переходить від однієї сторони до іншої, а лише надається тимчасове право користування. Оскільки предмет повинен мати індивідуальні ознаки, у договорі необхідно вказувати точні характеристики майна, що надається в оренду (технічні характеристики обладнання, марку, колір, номер автомобіля, площа приміщення тощо). Окрім цього необхідно вказати вартість майна. Оцінку майна сторони можуть провести як самостійно за відновною вартістю, так і звернутися до спеціалістів. Виключенням є оренда державної та комунальної власності, у цьому разі оцінка виконується згідно з Методикою оцінки об’єктів оренди, затвердженої Постановою Кабінету міністрів України № 629 від 10.08.1995 року.

Плата за користуванням майном, за загальним правилом, вноситься щомісячно, але за домовленістю сторін у договорі можна закріпити іншу періодичність. Договором можуть бути закріплені інші платежі, наприклад, відшкодування вартості комунальних послуг у разі оренди приміщень. Окрім цього, угодою може бути передбачено внесення гарантійних платежів для погашення штрафних санкцій за невиконання орендарем його зобов’язань або відшкодування упущеної вигоди у разі дострокового розірвання договору. Орендна плата може передбачатись з урахуванням її індексації, умови нарахування якої закріплюються у договорі. Якщо ж орендується державне чи комунальне майно, індексація провадиться у порядку, встановленою методикою, що затверджена Постановою Кабінету міністрів України № 786 від 04.10.1995 року.

Сторони у договорі самостійно вирішують на який строк укладається договір, якщо це прямо не вказано, вважається, що він укладений на невизначений строк. У той самий час законодавство містить виключення. Строк дії договору оренди землі не може перевищувати 50 років, а строк договору оренди комунального або державного майна не може становити менше п’яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду. Зверніть увагу, що договір суборенди не може бути укладений на строк довший, ніж строк дії договору оренди. Також у договорі сторони мають право передбачити можливість продовження строку дії договору оренди, або навпаки – його дострокового розірвання. Після закінчення строку оренди орендар повинен повернути майно орендодавцю у тому ж стані, в якому його отримав з урахуванням нормального фізичного зносу.

Укладаючи договір оренди, орендодавцю необхідно закріпити яким чином орендар може використовувати майно, що передається, задля попередження спірних ситуацій у майбутньому. Також у договорі найму можна передбачити терміни, у які орендодавець (або за домовленістю орендар) повинен провести капітальний ремонт переданого майна, обов’язок підтримувати майно в справному стані (поточний ремонт) покладається на орендодавця, за загальним правилом. У договорі сторони також можуть передбачити умови поліпшення майна та хто несе витрати на таке поліпшення.

Також є певні особливості, якщо орендодавцем за договором оренди є фізична особа-підприємець. Надавати майно в оренду платники єдиного податку 1 групи не можуть, платники єдиного податку групи 2 можуть надавати майно в оренду тільки платникам єдиного податку та населенню. Платники єдиного податку групи 3 можуть надавати в оренду майно будь-яким юридичним і фізичним особам.

Отже, у договорі оренди слід чітко прописати усі умови, за яких майно буде надаватися у найм. Якщо враховувати усі вищеперелічені особливості оренди, Вам неодмінно вдасться запобігти виникнення небажаних ситуацій та непорозумінь.